4月25日晚，中南建设（000961.SZ）发布2021年年报。报告期内，公司实现营收792.1亿元，同比增长0.8%；房地产业务实现合同销售金额1973.7亿元，销售面积1468.7万平方米；建筑业务实现营业收入251.4亿元，同比增长13.3%。年末有息负债（含期末应付利息）622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元，同比下降22.06%。

　　同时年报显示，公司经审计的归属上市公司股东净利润亏损33.8亿元，与此前年度业绩预告中披露的数字7.08-21.23亿元存在重大偏差。

　　披露业绩预告偏差原因

　　面对这份黯淡的成绩单，中南建设在公告中致歉，并对业绩预告偏差及相关指标情况进行解释。

　　中南建设指出，业绩预告偏差原因主要有以下方面：一是由于公司在业绩预告时对风险评估不够充分，对市场估计偏乐观，对现有存货的跌价准备，以及各项应收款和其他应收款的减值准备估计不足。二是公司对合并报表外的合营、联营主体收入确认的不确定性认识不够充分，原计划按照合作方标准确认的部分收益，在审计过程中，经过反复讨论，认为确认条件不够充分，只能根据比例确认或不能确认。三是公司进行业绩预告时将原本已经竣工备案达到交付条件计划在2022年完成交付的项目收益考虑在内，但由于疫情和市场调整的原因，部分项目的实际交付延迟。此外，公司在业绩预告时认为可以资本化的一些利息支出，由于相关融资项目条件发生变化，在审计过程中，最终认定相关支出需要计入费用。

　　另一必须面对的现实是，中南建设毛利率和净利率大幅下降。2021年中南建设综合毛利率10.03%，同比下降7.26个百分点。在房地产业务方面，2021年中南建设实现合同销售金额1973.7亿元，销售面积1468.7万平方米，同比分别减少11.8%和12.9%。房地产业务毛利率10.69%，同比减少8.45个百分点，建筑业务毛利率6.43%，同比下降2.22个百分点。

　　对此，中南建设指出，由于2021年第四季度公司为了保障现金流加大了房地产现房库存的促销力度，带来了显着当期亏损，导致公司毛利率下降。此外，公司按照审慎原则增加计提了存货跌价准备和各类应收款坏账准备；非并表合联营公司竣工交付进度有所延迟，投资性收益大幅下降；销售难度增加而规模下降，销售、管理和财务费用的比例提高，毛利率下降，加大了净利润率的下降。

　　中南建设在“三道红线”相关指标上表现不佳。截至2021年末，中南建设净负债率93.16%，同比下降4.11个百分点；公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为 80.52%；现金短债比（扣除受限资金）0.60。对此，中南建设解释认为，市场持续下行销售回款减少，预售监管资金增加，导致非受限资金总量下降。同时部分长债年内转为短债，引起短债及负债总量增加，从而使得相关指标出现较大幅度下降。

　　中南建设在年报中表示，短期的亏损并不影响现有项目的情况，也不改变团队的运营模式。有关情况仅是市场快速调整后的短期反应，相信随着市场恢复，公司进一步提高运营效率，已售未结算资源的更多结算，公司将尽快恢复盈利。

　　债券如期兑付 坚持不依赖有息负债发展模式

　　去年四季度以来，中南建设多笔公开市场债券如期兑付，并有回购境外债券。面对复杂的行业形势，中南表示坚持不依赖有息负债的发展模式。中南建设2021年实现经营性现金流入1446.7亿元，年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元，连续保持正值。

　　年报显示，2021年末中南建设有息负债622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元。2021年末总负债率88.37%，净负债率93.16%。公司总体负债中基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1482.7亿元，占公司全部负债的45.60%。

　　截至目前，中南建设今年6月和12月合计本金人民币14.22亿元境内外债券需到期兑付，中南建设方面表示，公司在手货币资金达224亿元，保障公司偿债能力。

　　在吸取过往高增长阶段时期拿地价格偏高的教训之后，中南建设对投资布局和拿地成本进行审慎把控。截至2021年末，中南建设合并报表范围内已售未结算资源1344.6亿元，是2021年结算收入的2.40倍。2021年中南建设新增项目45个，新增规划建筑面积752万平方米。报告期内新增项目成本平均地价约3837元/平方米，同比下降23.5%，平均销售价格13439元/平方米，同比上升1.2%，两者之间的价格差有未来利润提供保障的可能。

　　中南建设表示，作为大型民营上市企业，公司的稳定发展得到了金融机构和各级政府的关心和大力帮扶。未来，公司将继续坚持不依赖有息的发展模式，依靠运营效率获取项目建设回报，公司的投资和运营模式更符合国家加强宏观审慎管理后的政策导向，有望在未来的市场中进一步夯实动态发展“护城河”。