10月26日，港龙中国(06968.HK)发布公告称，针对身处美国境外的非美籍人士持有的2021年到期票面利率13.5%的票据展开交换要约，同时发行新票据，最低收益率为13.5%，限期364日。

　　针对交换要约，港龙中国表示，公司拟为现有票据进行再融资并改善其债务结构，使债务期限延长，改善现金流管理。消息一出，资本市场率先给出回应，港龙中国的股价在当天下跌1.13%。截至10月29日下午，港龙中国的收盘价为4.32港元/股。

　 要约交换结果取决于票据持有人

　　资料显示，港龙中国上述现有票据已在新交所上市，于2020年12月2日起息，到期时间2021年12月1日，发行规模1.5亿美元，票息率13.5%。该票据也是港龙中国自去年7月登陆港交所后发行的唯一一笔美元债。

　　就交换代价而言，现有票据持有人若持有1000美元，就会得到价值1000美元的新票据及利息，同时认购新票据的最低本金额为20万美元。除了进行交换要约，港龙中国将发行新票据，所得款项净额用于再融资及作为一般公司的营运资金。

　　公告亦公布了交换要约的时间表。其中，交换要约从10月26日开始，11月3日交换期限届满，而新票据的本金金额、利率、定价等均在交换期届满后公布。11月15日，新票据于新交所上市。

　　一位接近港龙中国的知情人士表示，港龙中国希望通过交换要约延长票据还本付息的时间，其本质是寻求债务展期，为自己留出更多腾挪的时间。由于不少房企已经出现债务违约，港龙中国的交换要约与新票据发行均存在较大的不确定性，最终结果要看票据持有人是否买账。

　　实际上，房企融资环境仍在恶化。中国指数研究院的数据显示，9月房地产企业融资总额为911.6亿元，同比下降43.8%，环比下降22.3%，单月融资规模同比连续7个月下降。今年1-9月，房地产企业共融资15252.3亿元，同比减少17.0%。

　　“早些时候，多家房企的美元债出现大幅下跌，投资者信心受到重创。加之，国际三大信用评级机构批量下调房企及其债券的信用评级，致使整个房地产行业的信用等级出现下滑。这些利空因素持续叠加，致使港龙中国的再融资难度加大”，上述知情人士指出。

　　资产负债率超80%

　　除了融资环境严苛，市场预期持续低迷，房企销售业绩不甚理想。9月，港龙中国连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额约24.998亿元，较上月环比减少10.75%。“当前市场下行，房企销售乏力，回款能力受阻，或将波及偿债能力”，上述知情人士补充道。

　　“一直以来，港龙中国的融资渠道受限，融资成本较高，即便上市后也很难改变这一现状。这类房企本身的抗风险能力相对较弱，一旦市场遇冷，极易暴露流动性问题”，业内人士分析认为。

　　截至10月底，港龙中国上市超过一年，通过上市获得融资净额16.12亿港元，并在去年12月发行过一笔美元债，按固定年利率13.5%计息，其融资成本远高于美元债的平均票面利率。Wind数据显示，自2019年1月以来，发行海外债的房企超过80家，涉及415只美元债共计1386亿美元，平均票面利率为8.18%。

　　截至6月30日，港龙中国的资产负债率为83.01%，这一数据在2018年年底、2019年年底、2020年年底分别为92.57%、92.78%、90.30%。

　　上市之后，港龙中国频繁拿地。去年8月，港龙中国以12.72亿元竞得江苏省盐城市亭湖区东进路南、开放大道东侧地块，溢价率93.32%；去年9月，竞得成都双流区东升板块一宗纯住宅用地，溢价率22.32%；去年11月，港龙中国耗资38.3亿拿下广州增城一幅地块，虽是底价成交，但该地块需无偿配建不少公共设施，无形中增加了开发成本。据统计，2020年港龙中国实现合约销售额313.18亿元，同期港龙中国的拿地金额为211.47亿元，约占合约销售额的67.52%。

　　“房企扩张后遭遇市场收缩，其资金链也面临巨大挑战。迫于三条红线的调控，港龙中国已经开始优化债务结构，但市场变化太快，远超出预期”，上述业内人士表示。半年报显示，港龙中国净负债率25%，剔除预收款后的资产负债率68%，现金短债比1.67。依据“三线四档”来看，港龙中国的三条红线均未超阀值，位列“绿档”。